不動産投資のアパート経営と家賃保証の抱えるリスク

まとまった資金を持っている人の中には、アパート経営をして老後は豊かな大家生活を目指そうという人もいると思います。

ワンルームマンション投資については別の記事で紹介していますが、ここではアパート経営をする際の特徴や家賃保証の注意点を紹介したいと思います。

アパート経営の特徴と利回り

アパート経営をする場合、他の不動産投資と同様に入居者が入らない空室のリスクがあります。空室になると当然家賃収入は0になりますので、不動産投資最大のリスクといえます。

ただし1室しか投資していないワンルームマンション投資と比較すると、アパート経営は部屋数が複数あるので、全室空室になるリスクは少なく空室リスクが若干分散しているといえます。

仮に家賃12万円のワンルームマンションでは1室空室が出ると家賃収入は0になりますが、アパートの場合家賃6万円の部屋が5部屋あったとすると、1部屋空室が出ても家賃の減少分は6万円となり、残り4室分の24万円の家賃収入は得ることができます。

アパートの全室が空室になることは考えづらいので、全室空室リスクは低くなります。

ただ家賃滞納のリスクや経年とともに家賃が下落するリスクは同じようにありますので、その点はワンルームマンション投資でもアパート経営をする上でも注意しないといけません。

家賃保証の抱えるリスク

■家賃保証の抱えるリスク

アパート経営に限らず不動産投資全般では、空室リスクや家賃の下落リスクが怖いので、空室があっても一定期間は大家に家賃を保証する「家賃保証」のサービスを提供している管理会社があります。

家賃保証をしてくれる管理会社が対象の不動産を一括で借り上げ、入居者がいてもいなくても家賃が入ってきて不動産オーナーにとっては大変ありがたいサービスで、サブリース、一括借上契約とも言われます。

アパート経営の空室リスクや家賃下落リスクを避けることができるので、大変良いサービスのようですが、家賃保証を利用する際には注意しないといけないポイントがあります。

まず管理会社はその物件の空室リスクや家賃水準を考慮して保証する家賃を決めます。管理会社も慈善事業ではないので管理会社ももうけられる取り分をとっていますので、保証される家賃の金額は同じ条件の不動産の家賃額より安くなります。

例えば、1部屋の家賃6万円×10部屋で家賃総額60万円のアパートの家賃保証をする場合、空室リスク10%、保証会社の取り分10%を見たとすると総額60万円×80%＝48万円で、1部屋あたりの家賃保証額は4.8万円になります。

空室が想定より多ければオーナーは得をすることになりますが、逆に空室が少なければ損をすることになりますし、保証会社の取り分があることを考えると空室リスクを避ける代わりに費用を支払っている形になります。

また保証される家賃額は数年ごとに見直しがされるのが一般的ですので、空室が想定より多かったり家賃相場が下落した場合は結局保証される家賃額が下がることになりますので、家賃の下落リスクは残ることになります。

さらに家賃保証をしてくれる管理会社が破たんした場合は家賃保証も終了することになりますので、管理会社の信用リスクもあるといえます。

結局、形は変えるものの何らかのリスクが残り、コストもかかることになりますので、自分でしっかりリスクを見積もり家賃保証の内容が価値があるものなのかを見極める必要があるといえます。