ワンルームマンション投資の特徴と老後資金の運用に向いているか

退職金などまとまった金額が入って運用する場合、老後は家賃収入でのんびり豊かに過ごしたい人は不動産投資をする人もいます。

不動産投資をする場合、少ない資本でも始められるのでワンルームマンションに投資をする人も多いですが、ワンルームマンションに投資をする場合の利回りや注意点などを見ていきたいと思います。

ワンルームマンション投資の特徴、利回り

不動産投資の最大の魅力は毎月安定した家賃収入を得ることができる点で、入居者がいれば安定的に家賃を受け取ることができます。ワンルームマンションとはいえ、立派な大家さんになれるということです。

仮に3,000万円の物件があって毎月家賃収入が12万円、年間で144万円だと単純な利回りは4.8%になり、中々に魅力的な投資商品のように感じます。

さらに銀行などからお金を借入して投資することもできます。

借入金でマンション投資を行うと、金利を支払う必要があるので多少利回りは落ちますが、少ない元手で大きな収益を得ることができる、いわゆる「レバレッジ」を利かせることができます。

ワンルームマンションは不動産投資の中では比較的物件価格が安いので、数百万円くらいから投資が可能になっており、不動産投資を始める人の最初の物件として選ばれています。

最近ではサラリーマンの人でもマンション投資が盛んになっているので、興味を持っている人も多いと思います。働かなくても家賃が入ってくるので「不労所得」を得ようと考えている人には魅力的に感じる投資商品です。

ワンルームマンション投資の注意点

大家さんになることのできるワンルームマンション投資ですが、もちろん良いことばかりではなく投資にあたっては様々なリスクがあります。

ワンルームマンションに投資をする際の注意点は一般的な不動産投資の注意点と同じです。

まず広告や不動産業者が提示する見た目上の利回りに惑わされず、初期コストなどの隠れたコストも含めた利回りで投資判断をする必要があります。

不動産取得時の税金や投資期間中は入居者を集めるために広告費がかかる可能性もありますのである程度の費用を見込んでおく必要があるでしょう。

投資にあたっては、見た目の利回りの算出根拠をきちんと確認をして、漏れているコストを盛り込んで実質的な利回りをきちんと自分で算出しておきましょう。

またマンションには常に入居者が入っている状態とは限りませんので、空室となるリスクがあります。空室となっている期間は当然家賃収入は発生しませんので、フルフルで入居する前提で利回りが計算されている場合は空室期間があると、実際の利回りは落ちることになります。

10%など一定の空室率を想定して、想定家賃収入から割り引き利回りを計算する必要があります。

空室リスクを避けるために家賃保証を付けることができる場合もありますが、リスクを回避する代わりに保証会社はお金をもらっています。つまりその分収益性は落ちますので、家賃保証を付ける場合も家賃額が適切なのかしっかり検討しましょう。

数年ごとに家賃を見直す契約になっていることも多いので、想定通りにいかないという意味ではリスクはありますので注意が必要です。

また空室ではありませんが、新築時からずっと同じ家賃で貸せるわけではない点も注意が必要です。

家賃の相場は築年数が古いほど低くなっていきます。築年数が経過すると家賃を下げないと入居者が集まらない可能性がありますので、年数経過とともに家賃が下落するリスクがある点も考慮して利回りを計算した方が良いでしょう。

さらに最終的にワンルームマンションを売却することで投資を終了することになりますが、マンション価格は購入時よりも下落することになりますので、その下落率も一定の割合を見込んで計算をする必要があります。

20年後、30年後の不動産の売却価格を想定するのは難しいものですが、似た条件の物件などからマンションの売却予定時期の売却価格を算出しておきます。

不動産投資は投資より事業に近い

不動産投資の特徴や注意点を見てきました。

不動産投資は安定した家賃収入が入るので、大家さんに憧れている人にとっては魅力的な投資商品です。

しかし、空室リスクや家賃の下落リスクなど読みづらいなどリスクも多く、家賃相場やマンション価格など想定しないといけない価格変動も複数あり、一般的な金融商品よりも複雑になっています。

「投資」というよりは「事業」の色が強くなっており、それなりの覚悟を持って行う必要がありますので、リスクがあることを理解した上で慎重に検討を行い投資を行うようにしましょう。

そういう意味では退職金の全額を使ってワンルームマンションに投資するなどは知識や経験がある人だけにして、経験のない人は資産の一部で投資できる範囲にとどめ他の投資商品へ分散するなどリスクヘッジをする必要があるといえるでしょう。

なお、不動産投資に関する情報は当サイトのグループサイトで初心者向けの情報から実践向きの情報まで紹介していますので、ぜひそちらもご覧ください。